猪谷工務店社長のブログ・楽しい家づくり~ここまでやるから楽しいんです!
カテゴリ:家づくりの大事な事前準備10ヵ条( 10 )
床下換気口
  1. 天井裏でネズミが運動会をしているのでと、相談があって見に行きました。いろいろ調査の結果、床下換気口にこんな孔が開いてましたので、とりあえずブロックを置いて封鎖しました。建築基準法の施工令の22条の2には下記のように規定されています。
  2.  外壁の床下部分には、壁の長さ5m以下ごとに、面積300cm2以上の換気孔を設け、これにねずみの侵入を防ぐための設備をすること。
  3. f0052181_13414902.jpg
    f0052181_13420830.jpg


最近は土台の下にパッキンを敷いて其の隙間から床下に風を入れ、基礎の断面を欠損させないような工法がが主流になっています。

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by inokou1 | 2015-04-15 13:33 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
土地選びのポイント
  • 古い地図からも地盤の「素性」がわかる

     地盤の「素性」を知るもうひとつの方法は、古い地図を見ることです。
    図書館で何十年も前の地図を探してください。
    そうすればその物件が建っている地盤が、もとはどんな土地だったのかがわかります。
    その他、国土地理院発行の「土地条件図」で低地、盛土などの情報が得られます。
    また東京都、神奈川県、埼玉県では震災時に被害が予想される液状化地帯を示した地図を発行しています。
    一度ご覧になってみてはいかがでしょう。

     この他、地名からも軟弱地盤を推測することができます。
    その町全体がというわけではありませんが、水に関係のある地名には要注意です。

     

  • きちんとした宅地造成がなされているか

     前項で低地の基礎は危ないということについて述べました。
    では高台なら大丈夫なのでしょうか?これがどうやら安心できないのです。
    というのは、最近では丘陵地の斜面を宅地化するケースが多いのですが、この際の造成が問題なのです。

     斜面にそのまま家を建てることはできないので、宅地造成する際には段階状に平地化していきます。
    いわゆる「ひな壇造成」です。この場合、斜面の一部を切り崩し(切土)、
    一部のその土を盛って(盛土)、平らにします。そしてコンクリートで擁壁を造り、
    土が流れないように受け止めます。
    いくら高いところにあったも盛土部分は切土に比べれば弱くなりがちです。

     ましてきちんと突き固めてなかったり、瓦礫やゴミが埋まっていたりすれば、
    固い地盤は期待できません。そこで、地盤を判断する目安として、
    傾斜地では「切土」「盛土」の区別を確認します。
    次回は擁壁についてお話します。
    分譲住宅の現地にある販売事務所で宅地開発をしたときの図面を見せてもらって説明を聞くのがよいでしょう。
    実際にはひとつの敷地に切土と盛土部分が混在しているケースが多いと思います。



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by inokou1 | 2014-04-24 21:09 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
家造り事前準備土地探し編

ここでは、建築側から見た土地を判断するチェックポイントをお話しします。】

 

  • 土地の状態により大きな差が生じる別途工事

     一般的に「屋外給排水工事費」は購入した土地の状態によって大きな差が出ます。例えば、道路との位置関係によって給排水引き込み距離が異なるため、費用に大きな差が出てきます。既に敷地内に引き込まれている場合、水道管が今の生活に不便な13ミリ管なら、20~25ミリ管に入れ替えるといった工事が必要となるケースもあります。

     また、隣地や道路との高低差がある場合には擁壁設置や造成の必要も出てきます。

     

  • 地盤チェック。軟弱地盤では建物を支えられない。

    入念に広告をチェックしたあなたは、これはと目をつけた物件を見るために現地へと足を運びます。そこでは当然、自分が買おうとしている物件や周囲の環境に目がいくでしょう。それらをしっかり見極めることはもちろん大切です。でも、その前に知っておきたいのが地盤の重要さです。何しろ欠陥住宅(一戸建て)の3分の1は地盤が原因といわれるほどです。非常にチェックしにくいところかもしれませんが、一戸建てを希望する人は、まず地盤に関する基本的な知識を覚えてください。

     

  • 新築のときにはわからない「不同沈下」

      建物はすべて地盤の上に乗っています。いくら頑丈にできた建物でも、それを支える地盤がしっかりしていないとしたら元も子もありません。建物の重さを地盤が支えられなかったら、自然の原理で建物は沈んでいきます。

     よくあるのは建物が不揃いに沈んでいく不同沈下というケース。いったん不同沈下が始まると、柱や梁も垂直や水平が保てなくなり、建物がゆがんでいきます。そうなると建具もスムーズに動かなくなる、床が傾く、外壁にひびが入る。すきま風が入り雨水が浸入する。基礎もひび割れて、ついには中の鉄筋が折れてしまう。こうなるともう住める家ではありません。

     外から見ると地盤は、どれも同じように見えるところがクセモノで、しかしその中身は千差万別です。何ら問題がないしっかりした地盤もありますが、なかには木造住宅でも支えきれない軟弱地盤があるからこのような悲劇が起こるのです。しかも新築のときはまるで変化が見られなくても、一年二年と経つうちにだんだん沈みはじめるから怖いのです。

     しかし軟弱地盤に建った家がすべて危ないのかといえばそうではありません。あとで述べるように、地盤や基礎への対処のしかたで安全な家ができるのです。そのためには建てる前に、その地盤を調べておく必要があります。先の阪神淡路大震災以降、地盤を調査するところが増えてきました。分譲地や建築条件付きなど場合なら、必ず地盤調査をやってもうらようにしましょう。建売住宅なら調査をやったのかどうかを確認してください。

     

  • 周辺環境からチェックする地盤の「素性」

    地盤の善し悪しは、実は素人のあなたの目でも大まかに判断することはできます。機械もいりません、必要なのはあなたの目と判断力だけ。といっても目の前の地盤をそれこそ穴のあくほど見つめればよい、というわけではありません。

     地盤についての情報がたくさん隠されているのは、むしろ周辺の地形や風景の中なのです。ちょっと考えてみましょう。土地は水を含むと軟らかくなります。つまり軟弱地盤というのは水をたくさん含んだ地盤のことなのです。水の流れは高いところから低いところへというのが自然の法則。したがって低いところにある土地の地盤は軟らかく、大昔から流れてきた雨水や泥が堆積し、厚い軟弱な地層ができあがっています。坂道を下るほど地盤の軟らかいところに向かっていると思って間違いありません。

     ましてそばに川でもあれば、そこがいちばん低い土地だということになります。まず低地かどうか、次いで水路に要注意というわけです。最近では市街地でも、もと川だったところが埋め立てられて遊歩道になっていたりします。こんなところも見逃さないようにしてください。同様に、水田や沼も軟弱地盤の目印。しかしこれらもいまや宅地化されてわからなくなっているケースが多いでしょう。古くからそこに住んでいる人に以前の状態を聞いてみるとよいかもしれません。

     水とは関係なくても、以前はコンクリートの大きな建物があったなどという場合も要注意です。コンクリートの建物は深く基礎を掘って造りますから、壊したあとに土を埋め戻さなくてはなりません。その結果、地盤がきちんと固められていない可能性があります。

     周辺の家の様子にも目を向けましょう。ブロック塀が倒れていたり、外壁や基礎にひび割れがないかどうか。これらが不同沈下によるもので、軟弱地盤のシグナルを発しているのでは、と一度疑ってかかる必要があります。

     現地に着いたら、素人探偵よろしくウロウロと歩き回って、周辺を探索あるいは「聞き込み」をしてみることをお勧めします。


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by inokou1 | 2014-04-21 20:00 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
家造り事前準備土地探し編
  • ここで営業マンの本音をひとつ

     営業マンにとって、予算の相談から始まるお客様よりも、
    すでに何件も物件を見てまわっているお客様のほうにチカラが入ります。
    スタートラインに立ったばかりのお客様より、
    ゴール寸前のお客様の方を優先するのは仕方ないことかもしれません。
    したがって、即決できるという意思表示が営業マンに伝わると、
    積極的に多くの情報を出します。

     また、土地を購入すると物件価格以外に諸経費がかかります。
    この説明を曖昧にするような営業マンもダメです。
    諸経費は具体的には次頁に挙げるものがかかってきます。

     

 

  登記費用

 所有権(名義)などを登記する際の登記の登録免許税、
登記手続きを代行する司法書士に対する報酬等。

  ローン費用

 住宅ローンを借りる際に金融機関に対して支払う保証料、
事務手数料、印紙代など。

  仲介手数料

不動産会社に対して支払う成功報酬。
宅地建物取引業法に定められている
(売買価格×3%+6万円)×消費税。

  印紙代

契約書に貼付する国税。

  不動産取得税

土地を取得して一定期間内にその土地の上に
一定の住宅を建築すれば、
税が軽減され支払う必要がない場合もある。

  固定資産税・都市計画税の精算金

 不動産を所有すると固定資産税
(市街化区域内にあっては、都市計画税も)
がかかります。

 

以上の諸経費がかかります。物件額や、
ローン借入額によって変動しますが、
一般的目安は

   諸経費は「物件価格×7~8%」

  
頭金(用意できる金額-諸経費)+借入額=土地価格  

 

 

土地選びはすなわち、家選びです。】

 土地を見たらその上にどんな建物が建つのかを常に意識しましょう。
その土地が建物を建てるのに条件が良いのかを
建築のプロに相談することをお勧めします。

 土地が決まってから建物のことを考えればよいというのは
間違いとは言いませんが、建築のことまで考えておかないと、
後で理想の家づくりができなくなるというケースもあります。
特に建築業者から見て、日当たりや環境(用途地域など)はどうか、
建物まで含めて総額いくら位になるのか、決済はどうすれば良いか、
その土地の形状を生かしてどのようなプランが実現するのかなど、
土地購入の大事な判断材料をアドバイスしてくれます。
また、土壌汚染や敷地延長など自分だけで良否を判断することは難しいものです。

 いざ申込みという段階になって初めて相談する人がいます。しかしながら、
突然相談をされても、その人がどれだけの物件を見てきたか、
家族と話し合ってきたか、不動産業者とどのような相談をしてきたか知るよしもありません。
相談をするなら、なるべく早い段階からアドバイスを受け検討していくのが良いでしょう。
次回からは建築側から見た土地を判断するチェックポイントをお話しします。


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by inokou1 | 2014-04-18 13:02 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
土地探しの注意点

【資金計画を作成してみる】

 まずは、ご自分で簡単な資金計画をつくってみることが大事です。

 現在のご家庭の貯蓄額を把握して、その中から土地購入にまわせる金額を決めてください。
また、親からの援助などが見込める場合には、事前にある程度確認しておくことをお勧めします。
そして、銀行ローンなどを借りる場合、現在と将来のご家庭の生活を考えて、ザックリと返済可能額を把握しておくことが必要です。
また、勤務先などから融資がある場合、事前に確認しておき金利や返済年数、および借入条件などを調べておくのも良いです。

 具体的な資金計画については、一番良い方法をいくつかの不動産業者を訪ねて試算をしてもらいましょう。

「これからマイホームを建てようと思うのですが、どのくらいの予算を組んだらいいのかわからないので教えてほしい」と尋ねてみてください。

 

  • 地価の相場を知る

     土地の価格には地域ごとに取引の目安となる相場があります。不動産業者を訪れる前に相場を知ることも大事なことです。
    土地の相場は不動産業者に聞けば良いのですが、営利がらみでうやむやにする営業マンがいるかもしれません。
    国土交通省から発表されている
    「公示価格」を調べてひとつの目安にしたり、税務署で「相続税の路線価」を調べる手もあります。但し、路線価は公示価格のおおむね80%を目安につけられています。また、インターネットを活用し、「○○市不動産」といった具合に検索して探すこともできます。

     

    【資金計画について相談する】

     さていよいよ、いくつかの不動産業者を訪ねて、資金計画について相談してみましょう。
    このとき、最低でも、三社くらいは訪れて相談することをお勧めします。営業マンなり会社の代表者が対応するはずです。
    その人が、本当に自分の身になってアドバイスをしてくれるかを、よく観察してください。ここがとても大切なところです。

     

    ●まず、あなたの返済希望額を聞いてくれるかどうか。

     年齢と年収がわかれば、とりあえず融資限度額は計算できます。もし、銀行が貸す出す限度額の説明で終わるようであれば失格です。銀行が貸すのだからと平然と限度額を説明する営業マンに悪意はありません。しかしながら、本当にあなたのことを思って相談を受けるのであれば、あなたのライフスタイルや将来設計から導き出される返済希望額を第一優先にするはずです。
    業者としては、少しでも高い物件を買ってもらった方が、手数料が上がります。それでも、時には買い手が他の業者で聞いてきた限度額を下方修正するくらいの業者や営業マンがベストです。やたらと決断を急がせるような業者にも注意が必要です。

    次回は営業マンの本音と題して裏話を掲載します。


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by inokou1 | 2014-04-17 10:44 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
土地探し

チラシ広告は小さい文字から読むのが正しい見方】

 当然のことながら、広告上に華々しく踊っている見出しには、いいことしか書いてありません。こうした情報は、「参考程度」と思っておいたほうがいいでしょう。「公正競争規約」では「厳選・特選」「価格・掘り出し」などの表現を禁じていますが、これに類する表現はあとを絶ちません。根拠のない安易な売り言葉に惑わされないことです。

「土日限りの販売!」などという販売期間が極端に短い物件は、
難ありの売れない物件を即売を即売したいがための場合もあります。「オトリ広告」にも注意が必要です。初め

から売る気のない物件を相場の半値で広告し、来たお客様に「実はこの物件は既に契約済み、でも他にも良い物件がある」などと言い客寄せをするのです。こうした姑息な業者には関らないほうがよいでしょう。

 さらに公正競争規約では、必要な情報として広告に記載しなければならない項目、またその内容の基準を定めています。たとえば先に述べた「取引態様」に加えて、物件の面積や交通の所要時間の算出方法などが「物件概要」として広告の末尾などに記載してあります。これらは物件を比較検討すべきポイントになります。その読み方を挙げておきましょう。

【交通】最寄り駅などからの徒歩時間は、道路距離80mを1分とし、1分未満は切り上げて表示されます。団地の場合は販売する部分のもとっとも近いところが起点です。また、電車やバスの所要時間は運行ダイヤによるもので、待ち時間や乗り換え時間は含まれません。

【面積】土地の場合は、凹凸や傾斜地が含まれていても、「その土地が平らであるとみなして測った面積(水平投影面積)」で表示されます。

【価格】別途に水道・ガスの施設費用が必要な場合はその金額も明記されます。建築条件付き土地の場合は土地のみの金額です。

 価格の表記では「5000万円の物件を4500万円に!」や「500万円の値引き」などの表現は原則的に禁止されています。売れ残りの新築住宅を値下げする場合などは条件付きで認められるケースもありますが、土地ではありえません。

 また、折込み広告ではありませんが、電柱にベタベタと張り紙をしている業者もよく見かけます。現地への誘導看板などを取り付けることは一般的にどの不動産業者も行っていますが、通常、売出しが終わればきれいに撤去します。汚く電柱に残っている張り紙やステッカーをご覧になったことはありませんか?信用を第一に地元で仕事をする不動産業者は、そんな街の美観を損なうようなことはしないものです。そんな会社はやめておいたほうがいいでしょう。

 

【どのような不動産業者を訪れたら良いか?】

 まず、考えられるのは、名前の通った業者。テレビコマーシャルを流したり、フルカラーの広告が毎週のように入ったりするので記憶に残ります。財閥系、金融機関係、大手フランチャイズ系などがあります。こういった業者は、会社としての信頼感は間違いなくあります。初めて訪れるには安心感があるといえます。

 次に考えられるのは、地元の地域で長年営業をしている業者です。全国的な知名度では大手には及びませんが、特定の地域に強い地元業者が必ずいるものです。信用の一つの目安として同じ場所で長く営業しているかということです。不動産業(宅地建物取引業)を営むためには5年毎に免許を更新しなければなりません。免許番号には「○○知事(1)第○○○○号」等と表示されていますが、この(  )内の数字が免許更新の回数を表しています。この(  )内の数字が大きければ長く営業をしていることになります。そのようなことをチェックしながら、地元の中小不動産業者も印象が良い業者がいれば候補に入れた方が良いです。

 



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by inokou1 | 2014-04-07 16:34 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
土地探し編
【それでは、どの様な不動産業者を選んだらいいのでしょう?】 
 まずは、これだけは知ってもらいたいという不動産広告のルールについて、お話しします。
 あの手この手で魅力を訴えるカラフルなチラシから、文字と数字が羅列された囲み広告まで、スタイルも情報量も異なる不動産広告の数々。その物件はあなたの希望に本当に合うのか、セールスポイントの陰に落とし穴は隠されていないか、そもそもその広告は信頼がおけるのか。それらを探り出すヒントは、広告の中に潜んでいます。不動産の広告には一定のルールがあるのです。ルールを知らずに、広告を読みこなせるはずはありません。まずは、その基本をおさえましょう。

●法規制と業界独自のルールがある

ルールのひとつは法律による規制。宅地建物取引業法(宅建法)と不当景品類及び不当表示防止法(景表法)がそれです。これらの法律は、広告するものの条件や代金などが事実と違っていたり、実際のものや競争会社のものよりもずっと優れているかのような誤解を招く表示を禁じています。もうひとつは、不動産の表示に関する公正競争規約。不動産業界が作ったもので、広告の出し方や表現方法について細かく定めています。つぎにそのポイントをみていきましょう。
まず、広告を出してよい時期。「青田売り」と呼ばれる未開発の土地や未完成の建売住宅などの販売広告は、開発許可や建築確認を受けるまでは広告してはいけないことになってます。
そもそもそんな違反広告を出すような業者を信用すべきではないでしょう。
一方で、広告開始時期の条件をクリアしていれば、価格などが確定していなくとも広告できる規定もあります。この場合は、広告に「予定広告」と表示されています。そして、販売予定時期と予定最多価格帯、面積などが書かれ、「販売開始までは契約や予約申込みには一切応じない」となっているはずです。こうした予告広告は、価格決定後に同じ雑誌や新聞などに本広告を出さなくてはならないことになっています。

それでは次回はチラシの見方の話をさせて頂きます。

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by inokou1 | 2014-04-02 16:15 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
家造り事前準備土地探し編
土地探し編その③
それでは信頼できる不動産業者の見分け方をご紹介します。

【みなさんは、取引形態(取引態様)という言葉をご存知でしょうか?】
 宅地建物取引業法では、不動産業者が物件を消費者に紹介するときは、必ず取引の形態(態様)を伝えなければならないとされています。
 取引形態(態様)には次の3種類があります。
1 売主
2 代理または復代理
3 媒介(仲介)
「売主」と「代理」については、直接の取引となるので、仲介手数料は不要ということになります。
「代理」とは、不動産業者が売り主から代理権を受けて販売するということなので、その不動産業者と契約を結べば、売り主と契約したのと同じ効力を持ちます。
「媒介」の場合は、売主と買い手であるあなたとの間を取り持つだけ。重要事項の説明や売買契約書の作成などを行いますが、買い手と直接契約を結ぶことは出来ません。契約の相手は、その不動産業者ではなく売り主になります。この場合、契約が成立すれば、その不動産業者に宅地建物取引業法に定められた「媒介報酬(仲介手数料)」を売主と買主の双方が支払うことになります。

 媒介報酬(仲介手数料)は、取引物件の価格に応じ、次の通りその上限が定められています。
 200万円までの取引・・・5%
 200万円超~400万円までの取引・・・4%
 400万円超の取引・・・3%

 ほとんどが400万円を超える物件なので算式は、
売買代金(-消費税)×3%+6万円但し土地の取引価格には消費税は掛かりません
というのが一般的です。

したがって、売主と買主、合計ひとつの取引で6%の仲介手数料が発生することになります。
通常、別途に消費税がかかります。
総額表示の義務付けられた今では少々ややこしい表示になっていたりもしますので、不動産広告をよく見てチェックしてください。

広告の記載方法にはバラつきはありますが、必ずどこかに「取引の形態(態様)」が明示されているはずで、 最近では、「売主につき手数料不要!」などと記載されたチラシも多いので、ご存知の方も多いかもしれませんが、同じ物件を購入する場合であっても、売る主から買うのと仲介業者を通して買うのでは手数料の分だけ、購入諸経費の金額が変わってくるということになるので注意が必要です。たかが3%とお考えの方もいるかもしれませんが、3000万円での3%は90万円にものぼります。

 しかし、単純に経費の削減となる方法を選びたくなるのが人情なのですが、取引相手によっては、
『必ずしも経費が安く済めば良い』とはかぎらない取引もあります。

 資金繰りに窮している取引相手などの場合は、仲介業者は単に仲介役としての機能のみならず、
取引の安全を確保する監視役としての機能や、一定の金融仲介機能を果たしているようなケースもあります。
また、個人が売主となるケースなどでは無くてはならない存在となることもあります。

不動産の購入は、物件選びだけではなく、購入方法もよく検討しベストな方法をとることが大切です。

明日は業者の選び方について解説します。

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by inokou1 | 2014-03-28 16:02 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
家づくり事前準備土地探し編
『土地はつくり出していくものではありません。土地探しは、現実を理解して現実にあるものを比較検討していく作業なのです。』
昨日はここまでお話しましたが、さて、
 幸運にも、条件にあったぴったりの物件にいきなり出会う方もいますが、残念ながら少数です。
多くの人は、不動産を何件も見てまわることで、ようやく理想の土地にたどり着きます。

 誰にでも、程度の差こそありますが、理想と現実のギャップがあります。
物件を見てまわって、このギャップを少しずつ埋めていきます。
物件を見てまわるうちに、漠然としていた優先順位がはっきりすることも珍しいことではありません。

 理想の土地を探す。
そのためには、不動産業者と接点を持つというハードルをどうしても越えなければなりません。
 物件探しはもちろん、資金計画の相談や売買契約からローンの取り次ぎ、引渡しに至るまで、
不動産業者はあなたの土地探しをサポートしてくれます。
 
不動産業者には毎日新しい物件の情報が入ります。業者と上手に付き合うことで、あなたの欲しい情報を入手することも出来るようになります。
不動産業者には、親切で信頼できる会社がたくさあります。

明日は、そういう業者に巡り会うための見分け方をお話しします。

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by inokou1 | 2014-03-27 08:42 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条
家づくり事前準備  土地探し編
絶対に失敗しない土地から探す家づくり
【不動産(土地)を買うのは、他の商品、例えば車やテレビを買うのとは大きな違いがあります。】
 土地は単に価格が高いというだけではありません。価格の判断が難しいこと、買う為に必要な情報が集めにくいこと、法律、税金、登記などの専門知識が必要であることなどの特色があります。

 それに万一、失敗をした場合の損害は、他の商品の比ではありません。そこで絶対に後悔をしない買物をするために、これだけはあらかじめ研究、準備していただきたいことを建築側の立場からポイントをあげ手みたいと思います。

 まず「どんな暮らしがしたいのか」「どんな家づくりがしたいのか」漠然ではなく、自分の希望を明確にさせることです。

全ての条件を満たした土地を探すことは困難です。地域、環境、広さ、家の間取りなど、希望をはっきりさせて条件の優先順位をつけることが大切です。

「絶対に譲れない条件」「目をつぶっても良い条件」を順序づけて紙に書き出して把握しましょう。

土地はつくり出していくものではありません、土地探しは、現実を理解して現実にあるものを比較検討していく作業なのです。

本日はこれで終わりますが続きは次回にお読みください。
 

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by inokou1 | 2014-03-26 18:59 | 家づくりの大事な事前準備10ヵ条



お客様と接して感じたこと、現場で職人さんと接して感じたこと、町を歩いて感じたことを建築人の目から見たままを語ります。
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